第1 競売不動産の価格
- 競売においては、一般市場における不動産取引と比較すると、競売手続特有の事情として、多くの減価要因が存在する。
第2 減価要因
- 原則として、売買代金を一括払い分割払い、銀行ローンをできなくはないが、組みにくい。
- 入札にあたり保証金20％が必要落札できない場合は、もちろん戻ってくる。
しかし、落札できるかにかかわらず、多額の資金が、1ヶ月近く拘束される - 買受け後のアフターケアがない。
買受け後に裁判所や前所有者に抗議をしたり、損害賠償請求をしても無駄。 - 通常の不動産取引と違い、自分で手続きをしなければならない。
不動産仲介業者が段取りしてくれるわけではないので、勉強が必要。 - 代金を支払っても、直ちに使用できるわけではない。
いつから居住できるか予定が立てにくい - 前所有者・占有者との明渡し交渉が必要。
相手方より任意で明け渡してくれる可能性は低い。
ほとんどの場合は、立ち退き料・引越し費用が必要裁判手続が必要なことが多い - 精神的な要因競売というハードルの高さ。
前所有者・占有者からの逆恨みを買う恐れなど。
第3 価格は低いが注意
- 競売が一般的になり参加者が増加。
しかし、価格だけを見ていると失敗する。 - 引渡命令・明渡費用など、一般の取引では発生しない費用がかかる。
第4 減価要因
- 共有持分減価 20〜50%減
- 天然ガスのパイプラインが埋設されている土地減価 10%減
- 自殺 心理的瑕疵 5～10％減
- 他殺・事件
